よくある質問
- マンションデベロッパーの倒産で系列管理会社は大丈夫か？
- 管理費と修繕積立金の金額は一体、誰が決めるのか？
- 独立系のマンションの管理会社とはどういう意味でしょうか？
- 駐車場使用料が管理費会計の収入になっているのはなぜか？
- 半年前に現管理会社と１年契約で更新をしたのだが、途中解約は可能なのか？
- 違反駐車の具体的対処方法はあるのか？
- 長期滞納者の自己破産で滞納管理費等はどうなるのか？
- 滞納している住宅が競売に掛けられたら、どう対処するのか？
- 滞納管理費等の免除問題は、どう解決すればいいのか？
- 駐車場明け渡しを拒否された場合、管理組合のとる方法は？
- 上階からの騒音は、どう対処すればいいのか？
- 不動産仲介業者による規約違反には、どう対応すればいいのか？
Q-1 マンションデベロッパーの倒産で系列管理会社は大丈夫か？
A-1
管理会社は、マンションを造ったデベロッパー系列の会社であることが多いのですが、１００年に一度と言われる景気不況のため、マンションデベロッパーなどの倒産の影響で系列管理会社の倒産が相次いだり、身売りされたりと、最終的に管理組合にツケが回る恐れが出てきています。資本金が“いくら”、管理戸数が“いくつ”、創業“なんねん”、などの数字で管理会社を判断出来る時代は過去のものになりつつあります。
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Q-2 管理費と修繕積立金の金額は一体、誰が決めるのか？
A-2
確かに、管理費や修繕積立金の金額を最終的に決定できる権限は組合員（区分所有者）だけが有するので、受託予定の管理会社が提示する管理費等の“予定額”に固執することはありません。しかし、「管理費や積立金が高い（安い）ので購入を見合わせた」という例は聞いたこともなく、また、マンション分譲会社（デベロッパー）の系列管理会社が管理業務を受託することがほとんどのため、売り主の息がかかることになります。
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Q-3 独立系のマンションの管理会社とはどういう意味でしょうか？
A-3
独立系のマンションの管理会社とは事業主を親会社に持たないマンションの管理会社のことを言います。それに対して、事業主を親会社に持つ管理会社はデベロッパー系若しくは子会社系と呼ばれています。
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Q-4 駐車場使用料が管理費会計の収入になっているのはなぜか？
A-4
管理費を高く設定すると購買意欲を削がれる恐れがあるため、駐車場使用料を管理費会計に組み入れることで管理費を低く設定しているケースが殆どです。見た目をごまかすためのもので、数字のマジックといわれています。
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Q-5 半年前に現管理会社と１年契約で更新をしたのだが、途中解約は可能なのか？
A-5
管理委託契約書の解約についての条項を確認することが重要ですが、基本的に委任契約にあたり、解約の理由を問わず３ケ月前の申し出により中途解約は可能です。
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Q-6 違反駐車の具体的対処方法はあるのか？
マンションの駐車区画以外に、居住者の車が毎日のように違法駐車している。
A-6
マンション敷地内に駐車している自動車に何らかの犯罪性が感じなければ警察は動かないでしょう。多くのマンションで行っている違反駐車対策としては、
- バリケードブロックや柵などを設置する
- 車輪止めを取り付ける（違法車両を動けなくするもの）
- 役員が夜回りする
- 全住民が毎日交代で取り締まる
などの事例がありますが、このうちもっとも効果的なのは 1. の方法です。そのほかは、費用がかかる、誰が取り付けるか、役員への傷害事件があった、継続性がない、強制力に欠けるなどの理由で効果がいまいちのようです。その点 4. は、違反駐車している人の家族にも参加してもらうのですから、半年後には違反者がほとんどなくなるとのことです。
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Q-7 長期滞納者の自己破産で滞納管理費等はどうなるのか？
管理費及び修繕積立金を滞納している区分所有者が自己破産の申請をしたそうです。破産したら債務が免除されると聞きましたが本当でしょうか。管理費等は誰にも請求できなくなるのでしょうか。
A-7
最近は、大変厳しい不況のため、自己破産する人が増えてきています。しかし破産しただけでは債務が免除されるわけではありません。免責の申し立てをして裁判所から免責の許可をもらう必要があります。また、免責の効果は、債務が消滅するのではなく、強制的な手段で請求ができなくなるとされています。自己破産者が免責の許可を受けてしまえば、その人に対して裁判を起こしたり、差し押さえなどができませんから、事実上その回収は不可能になります。ところで、この住宅が競売で落札された場合、滞納管理費等を落札者に請求できるかという問題ですが、管理費等は住宅に付属するものだから、たとえ前所有者が破産して免責の許可（債務は消滅しない）を受けたとしても、住宅の新所有者は滞納管理費等を引き継ぐものと考えてよいとのことです。
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Q-8 滞納している住宅が競売に掛けられたら、どう対処するのか？
現在、２年間で５０万円程度滞納している人がいます。事業経営に失敗して管理費を払えない状況です。
管理会社から督促を続けていますが、状況の進捗がありません。この住宅は競売に掛けられている模様で、管理組合として、この先、どのように対応していけばよいか悩んでいます。
払える状況にありながら払わないのであれば、内容証明郵便発送などの処置をすればよいと思われますが、払えない状況でも内容証明や法的手段の処置をしなければならないのでしょうか。内容証明書発送や法的手段をとらないでいると、どのような不都合が生じるか教えて下さい。
A-8
事業に失敗したため管理費が払えないのはやむを得ない。厳しい法的手段をとるのはしのびないという心境でのご相談かと思います。待って解決できる見通しがあるのなら、あえて内容証明書発送や法的手段をとるまでもないということでしょう。しかし、本人にも解決できる見通しが立たないのに、滞納額がどんどん増えて、ますます納めづらくなることも事実でしょう。早めに法的手段を講じるのは、結局は、本人のためでもあるという考え方もできるのではないでしょうか。ご存知のように、管理費や修繕積立金を納めるのは、組合員の義務です。滞納する人が多くなると、管理組合が資金不足に陥って、適切な管理を行うことが困難になることにもつながる恐れがあります。
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Q-9 滞納管理費等の免除問題は、どう解決すればいいのか？
管理費等の長期滞納者が行方不明になり、その人の住宅は競売に掛けられました。本来ならその特定承継人に滞納分を請求するのが当たり前なのですが、前の理事会が「免除」してしまったようです。前の理事の人に理由を聞いても、文書を調べても分かりませんでした。
A-9
管理規約に理事会議事録の作成を定めていないのでしょうか。定めがないというのはちょっと考えられません。前の役員が口をつぐんでいるのであれば、むしろその理由をきちんと調べる必要があります。
- 法は、区分所有者の滞納管理費等の債務について、特定承継人（売買または競落による取得者）や包括承継人（相続者）に承継を強制し、さらに先取特権まで認めているのですから、免除するのは合法ではありません。
- 前の理事会の決議があったにしても、間違いだったことを伝えて、特定承継人に請求できます。
- それでもなお理事会の「免除」を盾にして特定承継人が納入しない場合、免除を認めた理事は、管理組合に対して損害を与えたのですから、連帯して弁償する必要があるものと思います。
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Q-10駐車場明け渡しを拒否された場合、管理組合のとる方法は？
私どものマンションでは、総戸数30戸のうち20台の駐車場があり、居住する区分所有者間で順番制により利用していました。
ところがＡさんという人が近所に家を建てて引っ越していき、Ｂさんという弟さん家族が引っ越してきました。理事会ではAさんから第三者使用に関する届の提出を受け駐車場の明け渡しを求めましたところ、「引っ越していない、駐車場も明け渡さない」との返事でした。今は弟さん家族の車が入っています。理事会は住民票を閲覧したところAさんは１０月に転出、１２月にBさんが転入。明け渡しを求めた１月６日のあとの１月１２日にまたAさんから転入届が出されていました。実際にはAさんは住んでいません。Aさんは車検証の提出もせず、話の通じる人ではないようですので理事会で住民票があるので何もできずのそのままにしていますが、よい解決方法があるのでしょうか。
A-10
規約で、現に居住している区分所有者のみ駐車場契約ができると規定しているのであれば、Aさんは、住民票によってマンション外に転出した事実があきらかであり、その時点で駐車場利用契約ができる資格を失っていることになります。駐車場利用継続を目論んで再転入届を出したにしても、再度契約をするのは順番を待たなければならないのではないでしょうか。
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Q-11上階からの騒音は、どう対処すればいいのか？
上階からの騒音に悩まされ、管理会社を通じて苦情を申し入れましたが、2度目からは嫌がらせのようにひどくなりました。どう対処するのがよいでしょうか。
A-11
走り回るのが幼児でしたら、小学校高学年ぐらいになると納まると思います。そうではなく大人による音なら異常かもしれません。日常、窓やふすまの開け閉め音が大きく響くというのは、建物の構造に原因があることも考えられます。一度、居住者全員に協力を求めて「家族構成と居室内の音に関する調査」を行ってみてはどうでしょう。調査の結果、他の部屋でも同じような音に悩まされている例があるのなら、建物構造上に原因があることが推測できます。この調査によって、自分の部屋でなにげなく出している音がどのように他の家に伝わっているかが分かり、注意して日常生活を営むようになるのではないでしょうか。
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Q-12不動産仲介業者による規約違反には、どう対応すればいいのか？
私どものマンションは、規約に「専有部分は住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」の条項がありますが、ある居住者から「近頃転入してきた住宅で事務所にしている住宅がある。規約に違反していると思われるので総会で審議してほしい。」との要請を受けました。調べたところ、不動産業者の仲介で、売買当事者が契約で事務所に使うことを合意して購入したというのです。そこで仮に、総会で違反している区分所有者に何らかの処罰を与えることが可決された場合、法的効力があるのでしょうか。
A-12
住宅の売買当事者又は仲介業者との間で、規約を無視してなされた売買契約には管理組合は一切拘束をうけません。規約が住宅を事務所等と併用して使用することを禁じているのであれば、現行の規約のままでは、総会決議だけで違反行為を認めてしまうわけにはいきません。先ず、管理組合は、規約に基づいて住宅購入者に対して規約を守るべきことを勧告又は警告をします。もし、これに従わない場合、管理組合は法的手段をとらざるを得ません。法的手段としては、総会の決議をもって、地方裁判所に共同の利益に反する行為の停止等の請求（区分所有法第５７条）を訴えます。違反行為が共同生活に著しく支障を与えていると判断される場合は、同法５９条に基づいて住宅の競売の請求を申し立てる以外にないでしょう。とにかく管理規約は法に優先して適用されることも知っておいてください。問題は規約違反行為ですから、直ちに総会審議だけで解決してよいというものではありません。規約に照らして厳正に対処することが肝心です。
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